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不動産投資を始める前に

物件を買う前に確かめる数字と制度を、国税庁・国土交通省・総務省統計局・金融庁・国民生活センターなどの公表資料をもとに8本にまとめています。計算例の数字はすべて仮定で、各ページの末尾に出典の一覧があります。税制は令和8年4月1日現在の法令等で確認しています（更新：2026年10月30日）。

表面利回りは満室の年間家賃を物件価格で割った数字で、経費と購入時の費用を含まない。実質利回りに入る経費の内訳を公的な資料で確かめ、計算例で差を示す。

借入額・金利・返済期間を変えると、家賃から返済と経費を引いた手残りがどう変わるかを計算例で示す。借入後に金利が上がった場合の計算と、融資で確かめることも。

区分マンションは建物の一部を持ち共用部分を区分所有者全員で管理する。一棟は建物全体を持ち修繕を自分で決めて負担する。区分所有法と公的な調査から違いを整理する。

賃貸用の空き家は2023年に443.6万戸。マンションの36.6%で修繕積立金が計画に対して不足。総務省・国土交通省の統計と、家賃下落・空室・修繕費の増加が手残りに与える影響の計算例。

サブリース（一括借上げ）は家賃保証とうたわれても減額や契約期間中の解約がありうる。国土交通省・金融庁・消費者庁の注意喚起と賃貸住宅管理業法の規制、契約前に確かめることを整理する。

家賃収入から必要経費を引いた不動産所得の計算、建物の減価償却（定額法・耐用年数・償却率）、給与所得との損益通算と土地の借入金利子の制限、確定申告が必要になる条件を国税庁の資料で整理する（令和8年4月1日現在の法令等）。

土地・建物を売ったときの譲渡所得の計算、所有期間5年の数え方（売った年の1月1日基準）、長期・短期の税率、建物の取得費から減価償却費を差し引く仕組みを国税庁の資料と計算例で示す（令和8年4月1日現在の法令等）。

国民生活センターに寄せられた投資用マンションの相談事例、宅地建物取引業者に禁止されている勧誘行為、クーリング・オフの条件、融資書類の改ざんの事例と、契約前に手元に揃える書類を公的な資料で整理する。

計算に使う道具

本ページと各解説は一般的な情報提供を目的としており、投資の勧誘や特定の物件・商品の推奨ではありません。