LIVING PEDIA ・ 不動産投資
表面利回りと実質利回りの違いとは？
結論 表面利回りは「満室の年間家賃÷物件価格」の粗い目安にすぎません。判断に使うべきは、運営経費と購入諸費用を織り込んだ実質利回り。両者の差は都心区分でおおむね1〜2%ポイント開きます。
定義と数式
表面利回り（%） ＝ 年間満室家賃 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（%） ＝（年間家賃 − 年間運営経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100
運営経費には管理委託料・建物管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料・原状回復や設備交換の平準化額などが入ります。物件広告に載るのはほぼ例外なく表面利回りです。
数値例：広告利回り5.0%の区分マンション
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 2,400万円 |
| 年間満室家賃（月10万円） | 120万円 |
| 表面利回り | 5.00% |
| 年間運営経費（管理費・修繕積立金・税・保険 等） | ▲26万円 |
| 購入諸費用（仲介手数料・登記・税 等 約7%） | ＋170万円 |
| 実質利回り | 3.66% |
（120−26）÷（2,400＋170）＝ 3.66%。広告の5.0%との差は1.3ポイント強。借入金利がこの実質利回りに近づくほど、キャッシュフローの余裕は消えていきます。
編集部注：運営者自身が賃貸経営の実践側にいる経験から言えば、見積もりで最も漏れやすいのは「退去のたびに発生する原状回復と空室期間」です。満室前提の表面利回りだけで買う判断はしない、が本サイトの一貫した立場です。
よくある質問
表面利回りは何%あれば買ってよいですか？
水準だけでは判断できません。エリア・築年・借入条件で必要水準が変わるため、実質利回りと返済比率・空室耐性をセットで確認してください。当サイトの利回り計算機で3指標を同時に試算できます。
実質利回りの経費率はどのくらい見ればよいですか？
区分マンションでは満室家賃の15〜25%程度を経費に見込む試算が一般的です。築年が古いほど、また地方ほど高めに置くのが安全側です。
想定利回りと現況利回りの違いは？
想定は満室を仮定した家賃、現況は今の入居状況の家賃で計算した数字です。空室のある物件の「想定利回り」は特に割り引いて読む必要があります。
最終更新：2026年7月12日｜Veliq Living 編集部