空室率と空室耐性とは？損益分岐入居率の計算方法

結論空室耐性とは、家賃収入が減っても収支が赤字にならない余裕のこと。損益分岐入居率＝（年間返済額＋運営経費）÷満室家賃で計算し、この値が低いほど安全です。85%を超える計画は、ひと部屋の退去で赤字に転落しうる水準です。

損益分岐入居率の式

損益分岐入居率（%）＝（年間返済額＋年間運営経費）÷ 年間満室家賃 × 100

ケースBは入居率が86%を割った時点で持ち出しが始まります。8室のアパートなら1室の空室（入居率87.5%）までが限界で、2室空けば持ち出しです。ケースAなら2室空いても（同75%）まだ耐えます。同じ物件でも、資金計画で安全性はここまで変わります。

「全国の空室率は約2割」といった数字は総務省の住宅・土地統計調査の空き家率（別荘や売却予定を含む）に由来することが多く、賃貸経営の実感値とは定義が異なります。エリアの募集状況は、統計よりも現地の管理会社ヒアリングと実際の募集賃料の推移で確かめるのが実務的です。

編集部注：本サイトの利回り計算機は、この損益分岐入居率を必ず同時に表示する設計にしています。利回りの高さは、空室耐性の低さと引き換えになっていないかを見るためです。

損益分岐入居率は何%以下なら安全ですか？

一般に70%台なら余裕があり、80%台前半で標準的、85%超は要注意とされます。ただし単身向けワンルーム1室のような分母の小さい投資は、空室が0か100かになるため、この指標より現金の備えが重要です。

空室を織り込んだ利回りはどう計算しますか？

満室家賃に想定入居率（例：95%）を掛けてから実質利回りを計算します。新築プレミアムが剥げる2巡目以降の家賃下落（年1%前後の下落を見込む試算が多い）も併せて織り込むと保守的な計画になります。

最終更新：2026年7月12日｜Veliq Living 編集部