空室・家賃下落・修繕のリスク——公的な統計と計算例

更新：2026年10月30日（税制は令和8年4月1日現在の法令等で確認）｜Veliq Living 編集部

空室：公的な統計

出典（総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査）

6.8%は総住宅数（6,504.7万戸）に対する割合で、賃貸住宅のうち空いている割合ではありません。都道府県別の数字はREPORT 11 空き家の統計にまとめています。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、賃貸住戸のあるマンションは77.8%、3か月以上の空室のあるマンションは34.0%でした（国土交通省 令和5年度マンション総合調査）。空室の戸数の割合が20%を超えるマンションは0.8%です（同 結果概要）。

家賃の下落

国土交通省・金融庁・消費者庁は、サブリース契約で「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落で賃料が減額される可能性があると注意を呼びかけています（国土交通省・金融庁・消費者庁）。家賃が下がった場合の手残りは、下の計算例のように下げた家賃で計算し直して確かめます。

修繕

• 修繕の周期：国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（2021年改訂）は、計画期間を「2回の大規模修繕工事を含む30年以上」としています（国土交通省）。修繕周期の例は、外壁の塗装が12〜15年、屋上防水の補修が12〜15年・全面の改修が24〜30年、空調・換気設備の取替えが13〜17年です（国土交通省 報道発表資料）。
• 積立金の不足：積立額が計画上の額に対して不足しているマンションは36.6%、うち不足の割合が20%を超えるマンションは11.7%です（国土交通省 マンション総合調査）。長期修繕計画（25年以上）に基づいて積立額を設定しているマンションは59.8%です（同）。
• 段階増額積立方式：当初の負担を小さくし、将来の増額を前提にする方式です。計画どおりに増額しようとしたときに区分所有者の合意が得られず、積立てが不足する場合があるとされています。ガイドラインは、初期の額を均等積立方式の基準額の0.6倍以上、最終の額を1.1倍以内とする目安を示しています（国土交通省 修繕積立金ガイドライン）。
• 一棟の場合：建物全体の修繕費を所有者が負担します。賃貸住宅の固定資産税も所有者の負担です（国土交通省・金融庁・消費者庁）。

計算例：変化が手残りに与える影響

借入1,000万円・金利2.0%・35年（年間返済39.75万円）、空室年1か月で年27.86万円の手残りがある場合です（ローンとレバレッジの計算例。数字はすべて仮定）。賃貸管理の委託料は家賃の5.5%で計算しているため、家賃が下がると委託料も下がります。

一つずつなら手残りは残りますが、三つが重なると持ち出しになります。利回り計算機は、金利±1%と家賃±10%を組み合わせた手残りを一覧で表示します。

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出典

1. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果の概要」（2024年9月25日公表）
2. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（2024年6月21日公表）
3. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果概要」（別紙2）
4. 国土交通省・金融庁・消費者庁「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」
5. 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」等の改訂（2021年9月28日公表）
6. 国土交通省 報道発表資料「長期修繕計画作成ガイドライン」等の改訂について
7. 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

計算例の数字はすべて仮定で、特定の物件・商品を示すものではありません。本ページは一般的な情報提供を目的としており、投資の勧誘や個別の助言ではありません。税金の扱いは個別の事情で変わるため、税務署や税理士に確認してください。