区分マンションと一棟の違い——持つもの・管理・修繕・空室の影響
更新：2026年10月30日（税制は令和8年4月1日現在の法令等で確認）｜Veliq Living 編集部
このページの要点
- 区分マンションは建物の一部（専有部分）を持ち、共用部分は区分所有者全員で管理します。修繕の時期や費用は集会で決まります。
- 一棟は土地と建物全体を持ち、修繕の時期と費用を所有者が決めて負担します。
- 価格帯や利回りの水準を示す公的な統計は確認できなかったため、このページでは扱いません。
持つもの・決め方の違い
| 項目 | 区分マンション | 一棟（アパート・マンション） |
|---|---|---|
| 持つもの | 専有部分の区分所有権と、敷地の利用権。共用部分は区分所有者の共有です（区分所有法 第2条）。 | 土地と建物全体。 |
| 管理の決め方 | 区分所有者全員で団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます（区分所有法 第3条）。 | 所有者が決めます。 |
| 共用部分の費用 | 規約に別段の定めがない限り、持分に応じて負担します（区分所有法 第19条）。実際には管理費・修繕積立金として管理組合に払います。 | 所有者が直接負担します。 |
| 修繕の決定 | 集会の決議で決めます。2026年4月1日施行の改正で、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、全区分所有者ではなく出席者の多数決で決められるようになりました（法務省）。 | 所有者が決めます。 |
| 建替え | 建替え決議は原則5分の4の多数決。耐震性の不足など一定の客観的な事由がある場合は4分の3です（法務省）。 | 所有者が決めます。 |
| 空室の単位 | 1戸なら入居率は0%か100%。 | 8室なら、1室空くごとに入居率が12.5ポイント下がります。 |
空室になった月の支出（区分1戸の場合）
区分マンション1戸を借入1,000万円・金利2.0%・35年で買った場合（ローンとレバレッジの計算例）、空室の月は家賃が入らず、返済3.31万円、管理費0.70万円、修繕積立金0.84万円の合計4.85万円を自分で払います（数字はすべて仮定）。一棟では、空室の部屋があっても他の部屋の家賃が入ります。部屋数ごとの耐えられる空室の数は損益分岐入居率で確かめます。
税務上の耐用年数（構造で決まる）
| 建物の構造（住宅用） | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造（骨格材の肉厚4mm超） | 34年 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm以下） | 19年 |
耐用年数は減価償却費の計算に使います（税金：不動産所得・減価償却・損益通算）。
融資の構図（一棟）
金融庁の調査では、一棟建（土地・建物）向けの融資は、紹介業者が顧客を勧誘・紹介し、金融機関が融資する構図に特徴があるとされています。紹介業者が紹介した顧客に融資を実行した割合は、銀行で97%、信用金庫・信用組合で79%でした。紹介業者が売買価格をつり上げる事例も確認されています（金融庁）。
買う前に確かめる資料
- 区分マンション：管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の積立総額、管理費等の滞納額、共用部分の修繕の実施状況。国土交通省のマンション標準管理委託契約書は、これらを管理業者が宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項として挙げています（国土交通省 標準管理委託契約書）。
- 一棟：建物の修繕の履歴、各部屋の賃貸借契約（家賃・契約期間）、土地の権利と境界の資料。
出典
- 法務省 日本法令外国語訳データベース「建物の区分所有等に関する法律」
- 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（No.2100 の別表）
- 金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果（主なポイント）」（平成31年3月）
- 国土交通省「マンション標準管理委託契約書」改正資料（別表第5 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項）
計算例の数字はすべて仮定で、特定の物件・商品を示すものではありません。本ページは一般的な情報提供を目的としており、投資の勧誘や個別の助言ではありません。税金の扱いは個別の事情で変わるため、税務署や税理士に確認してください。
最終更新：2026年10月30日｜Veliq Living 編集部｜不動産投資を始める前に（一覧）