表面利回りと実質利回りの違い——経費の内訳と計算例

更新：2026年10月30日（税制は令和8年4月1日現在の法令等で確認）｜Veliq Living 編集部

二つの式

実質利回りは、どの費用を経費に含めるかで数字が変わります。物件の資料に利回りが書かれているときは、どちらの式で、満室を前提にした数字か、何を経費に含めた数字かを確かめます。

運営経費に入るもの

購入時にかかる費用

• 仲介手数料：宅地建物取引業者が売買の媒介で受け取れる報酬には上限があり、代金のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%（いずれも消費税込み）です（大阪府 報酬額の告示）。400万円を超える物件では、上限は「（価格×3%＋6万円）×1.1」と同じ額になります。2,000万円なら72.6万円です。
• 登録免許税：売買による所有権の移転登記は、土地が本則2%（令和11年3月31日までは1.5%）、建物が2%です。建物の0.3%の軽減は、個人が住宅を取得して自分が住む場合のものです（国税庁 No.7191）。税額の基になるのは、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です（同）。
• そのほか：司法書士の報酬、ローンの手数料、不動産取得税、契約書の印紙税など。金額は見積書と契約書で確かめます。

計算例

計算例はこのシリーズで共通の仮定を使います：専有面積25㎡の中古区分マンション（鉄筋コンクリート造）、物件価格2,000万円、家賃月9万円（年108万円）、購入諸費用120万円、空室は年1か月分。数字はすべて仮定です。

実質利回りは（108 − 9 − 31.39）÷（2,000 ＋ 120）＝ 67.61 ÷ 2,120 ＝ 3.19%。表面利回りとの差は2.21ポイントです。修繕積立金はガイドラインの平均値を当てはめた額で、実際の額は管理組合の資料で確かめます。

利回り計算機に同じ数字を入れて確かめる（年間運営経費の欄には、空室分の9万円を足した40.39万円を入れています）。

資料で確かめること

• 利回りが満室を前提にした数字か、いまの入居状況での数字か。
• 管理費・修繕積立金の月額と、長期修繕計画で今後の値上げが予定されているか（空室・家賃下落・修繕のリスク）。
• 固定資産税の額（納税通知書や評価額の資料）。
• 賃貸管理の委託料と、入居者を募集するときの費用の負担。

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出典

1. 国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（令和8年4月1日現在法令等）
2. 総務省「固定資産税の概要」
3. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果概要」（別紙2）
4. 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）
5. 大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」
6. 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表（令和8年4月1日現在法令等）

計算例の数字はすべて仮定で、特定の物件・商品を示すものではありません。本ページは一般的な情報提供を目的としており、投資の勧誘や個別の助言ではありません。税金の扱いは個別の事情で変わるため、税務署や税理士に確認してください。