LIVING PEDIA ・ 不動産投資
不動産投資のレバレッジとは？イールドギャップの読み方
結論 レバレッジとは借入で自己資金以上の資産を動かすこと。実質利回りが借入金利を上回る間は自己資金利回りを増幅しますが、差が縮むと逆回転します。効いているかは「実質利回り − 借入金利」で確かめます。
仕組みを1つの式で
イールドギャップ ＝ 実質利回り − 借入金利
このギャップがプラスで大きいほどレバレッジは正に働きます。ただし金利だけでなく返済期間が短いと年間返済額が膨らみ、ギャップがあっても手残りが出ないことがあります。ギャップと返済比率は必ず両方見ます。
数値例：自己資金500万円の効き方
| 現金買い | 借入併用 | |
|---|---|---|
| 物件規模 | 500万円 | 2,500万円 |
| 自己資金 | 500万円 | 500万円 |
| 借入（金利2.0%・25年） | — | 2,000万円 |
| NOI（実質利回り5%） | 25万円 | 125万円 |
| 年間返済額（概算） | — | 約102万円 |
| 手残り／自己資金利回り | 25万円／5.0% | 約23万円／約4.6% |
この例ではレバレッジがほぼ効いていません。金利2.0%・25年返済という条件では、実質利回り5%程度だと返済が重く、空室や金利上昇の余地がほとんど残らないためです。「借りられる＝買ってよい」ではないことが、数字でそのまま表れます。
よくある質問
金利が上がるとどのくらい危険ですか？
上の例で金利が2.0%から3.0%に上がると年間返済は約12万円増え、手残りは約11万円（自己資金利回り約2.2%）へ半減します。変動金利で借りる場合は、金利+1〜2%のストレスをかけた試算を購入前に必ず行ってください。
フルローンはやめるべきですか？
一律には言えませんが、自己資金ゼロは返済比率と空室耐性を同時に悪化させます。少なくとも諸費用+価格の1〜2割の現金を残した状態で買うのが定石とされています。
最終更新：2026年7月12日｜Veliq Living 編集部